Die Prolongation einer Immobilienfinanzierung orientiert sich am aktuellen Zinsniveau. Immer mehr Bauherren und Eigenheimbesitzer nutzen ein Forward-Darlehen als Anschluss-Annuitätendarlehen. Durch ein Forwarddarlehen lassen sich aufgrund der Sicherung des attraktiven Zinsniveaus deutliche Einsparmöglichkeiten erzielen. Allerdings gilt es hier, besonders genau zu vergleichen.
Die wenigsten Kreditnehmer sind sich der "Umschuldungsoption" bewusst und machen daher den Fehler, das Prolongationsangebot des bestehenden Kreditgebers ohne größere Rückfragen zu akzeptieren. Damit verschenken sie häufig bares Geld. Je nach Darlehenshöhe lassen sich mit einem Vergleich und einem Bankwechsel bei der Prolongation mehrere tausend Euro sparen – und somit mehr Liquidität für Konsum oder andere Investitionen frei setzen. In der Rubrik Baufinanzierung von Finanztip kann durch einen Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner die wahrscheinliche Höhe die Kosten einer solchen Umschuldung ermittelt werden.
Außerdem kann in einem speziellen Forwarddarlehen-Finanzrechner ein aktueller Vergleich der besten Baufinanzierer für ein Forwarddarlehen abgerufen werden, so zum Beispiel für eine Finanzierungsumschuldung. Besonders komfortabel ist es, dass nach der erfolgten Berechnung im Ergebnisteil sofort unverbindlich aktuelle Angebote zu Ihren persönlichen Eingabedaten angefordert werden können. Die Berechnung sowie der Vergleich mit der Verknüpfung von persönlichen unverbindlichen Angeboten darf als sehr komfortabel bezeichnet werden.
Möglichkeiten für eine Umschuldung
1. Alternative: Umschuldung nach Auslauf eines Darlehens
Vorgehen:
. Das Darlehen läuft aus, der Kreditgeber kann problemlos gewechselt werden. Hier sollte man von vorn herein eine Bearbeitungsfrist bei Banken von vier bis sechs Wochen einplanen.
. Nach Abschluss des Vertrages mit dem neuen Kreditgeber erfolgt in der Regel eine Abtretung der Grundschuld an den neuen Darlehensgeber. Dieses führen die Banken untereinander durch.
. Die Löschung der alten Grundschuld und Eintragung einer neuen Grundschuld zu Gunsten des neuen Darlehensgebers sowie die Teilabtretung und Teillöschung der alten Grundschuld sind ebenfalls möglich.
Kosten:
. Notar- und Grundbuchkosten: Können ca. 0,5% der eingetragenen Grundschuld betragen. Grundsätzlich sind diese Kosten von der Höhe der eingetragenen Grundschuld abhängig*.
. Kosten für die Objektbewertung: Bei den meisten Banken entstehen für die Neubewertung keine zusätzlichen Kosten.
. Bearbeitungskosten: Keine.
2. Alternative: Umschuldung nach 10 Jahren
Ausgangssituation:
. Das Darlehen hat eine Laufzeit von 15 bzw. 20 Jahren. 10 Jahre der Zinsbindungsfrist sind nun abgelaufen. Damit das derzeit niedrige Zinsniveau genutzt werden kann, soll das Darlehen umgeschuldet werden.
. Darlehensnehmer haben grundsätzlich das Recht (§ 489 I Nr. 3 BGB) nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten das Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen.
Was ist zu tun?
. Der Darlehensnehmer kann den Kreditvertrag mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten bei der bestehenden Bank kündigen. Benötigt werden Objektunterlagen und persönliche Angaben für die Finanzierungsentscheidung bzw. Objektbewertung.
Kosten:
. Notar- und Grundbuchkosten: Können ca. 0,5% der eingetragenen Grundschuld betragen. Grundsätzlich sind diese Kosten von der Höhe der eingetragenen Grundschuld abhängig*.
. Kosten für die Objektbewertung: Bei den meisten Banken entstehen für die Neubewertung keine zusätzlichen Kosten.
. Bearbeitungskosten: Keine.
3. Alternative: Umschuldung eines Darlehens, welches in 12 bis 42 Monaten ausläuft
Situation:
. Der Kunde will mit der Umschuldung nicht bis zum Ende der Zinsbindung warten. In diesem Fall hat er die Möglichkeit, das Risiko steigender Zinsen mit einem Forward-Darlehen zu umgehen. Es gilt für die Kredite, deren Zinsbindung in max. drei Jahren ausläuft.
Was ist zu tun?
. Der Darlehensnehmer muss im Vorfeld klären, ob die Kündigung bei der kreditführenden Bank sicher erfolgen kann. Wenn ja, sollte ein Angebot für ein Forward-Darlehen bei einem neuen Kreditinstitut angefordert werden. Dazu sind Objektunterlagen und persönliche Angaben für die Finanzierungsentscheidung notwendig.
Kosten:
. Je nach Anbieter kann die Garantie für den niedrigen Zinssatz einen Zinsaufschlag von bis zu einem Prozent über dem aktuellen Marktniveau hinaus, gesehen auf 42 Monate, kosten.
. Notar- und Grundbuchkosten müssen in jedem Fall getragen werden und können ca. 0,5% der eingetragenen Grundschuld betragen. Grundsätzlich sind diese Kosten von der Höhe der eingetragenen Grundschuld abhängig*.
. Kosten für die Objektbewertung: Bei den meisten Banken entstehen für die Neubewertung keine zusätzlichen Kosten.
4. Alternative: Umschuldung innerhalb der Zinsbindung mit Vorfälligkeitsentschädigung
Ausgangssituation:
. Geplant ist eine vorzeitige Umschuldung eines bestehenden Darlehens. Die Umschuldung ist in dem Fall möglich, wenn die Bank einer vorzeitigen Vertragskündigung zustimmt. Das Darlehen kann mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden. Die Banken sind allerdings nicht verpflichtet, den Kunden aus dem Vertrag zu entlassen.
Kosten:
. Zur berechneten Vorfälligkeitsentschädigung (hier rechnet jede Bank individuell) können Banken nach aktuellem BGH-Urteil einen zusätzlichen Aufschlag von bis zu 100 Prozent verlangen. Die Kosten können sich somit auf 5% bis 10% der Darlehenssumme belaufen.
Warum verlangen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung?
. Die Banken besorgen sich die für die Herausgabe des Darlehens notwendigen Gelder genau für die Laufzeit des aufgenommenen Darlehens. Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt, so können den Kreditinstituten je nach Höhe der Zinskondition, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie dann über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.
Tipp:
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Hierzu findet man in der Rubrik Baufinanzierung einen Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner, mit dem man die Gebühr ausrechnen kann, wenn man das Darlehen vor dem Ende der Zinsbindung ablösen möchte. Fordern Sie dann bei einer anstehenden Finanzierung ein individuelles Zinsangebot unverbindlich und online an.
